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Grunderwerbsteuer berechnen: Steuer beim Kauf einer Immobilie

Bild Dr. jur. Stephan Seitz
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Zuletzt aktualisiert: 20. April 2024
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Keine Rechtsberatung, alle Angaben ohne Gewähr.
Bild Dr. jur. Stephan Seitz

Erwerben Sie eine Immobilie, berechnet das Finanzamt Grunderwerbsteuer. Sie werden im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, wenn Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Details regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Höhe der Grunderwerbsteuer richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Berechnen Sie nachfolgend wie hoch die Grunderwerbsteuer für Ihre Immobilie ist.

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Das Wichtigste im Überblick

  • Erwerben Sie ein Grundstück, fällt die Grunderwerbsteuer an, egal ob es bebaut oder unbebaut ist.
  • Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Der Verkauf unter Angehörigen, die in gerader Linie verwandt sind sowie unter Ehepartnern ist grunderwerbsteuerfrei.
  • Der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt nur gegen Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.

Grunderwerbsteuerrechner: So funktioniert die Berechnung

Zur Nutzung des Grunderwerbsteuerrechners müssen Sie drei wesentliche Informationen eingeben: Den Kaufpreis der Immobilie, das Inventar und das Bundesland, in dem sich die Immobilie befindet. Der Kaufpreis ist die finanzielle Grundlage für die Berechnung der Steuer. Das Inventar bezieht sich auf bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Möbel oder andere Ausstattungen, die im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden können. Durch die Angabe des Inventarwerts kann der für die Grunderwerbsteuer relevante Kaufpreis reduziert werden. Das Bundesland ist wichtig, da der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer von Bundesland zu Bundesland variiert. In Deutschland liegen die Sätze zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.

Nach Eingabe dieser drei Informationen berechnet der Rechner die voraussichtliche Höhe der Grunderwerbsteuer, die Sie beim Kauf der Immobilie entrichten müssen. Der Rechner zieht den Wert des Inventars vom gesamten Kaufpreis ab und wendet den entsprechenden Steuersatz des Bundeslandes auf den verbleibenden Betrag an. Dies gibt Ihnen einen klaren Überblick über die zusätzlichen Kosten, die beim Immobilienkauf anfallen, und ermöglicht es Ihnen, Ihr Budget entsprechend zu planen.

Ein Grunderwerbsteuerrechner, der auch das Inventar berücksichtigt, ist ein unverzichtbares Tool für jeden, der den Kauf einer Immobilie in Erwägung zieht. Es bietet eine genauere Schätzung der anfallenden Steuern und hilft Ihnen, mögliche Einsparungen durch das Ausweisen von Inventar im Kaufvertrag zu erkennen.

Eingabehilfen zum Grunderwerbsteuerrechner

Kaufpreis der Immobilie: Geben Sie den gesamten Kaufpreis der Immobilie ein, ohne Nebenkosten wie Maklergebühren oder Notarkosten, wie er im Notarvertrag steht.

Inventarwert: Tragen Sie den Wert des Inventars ein, das im Kaufvertrag separat ausgewiesen ist. Dazu können bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Möbel oder andere Ausstattungen gehören. Achten Sie darauf, dass der Inventarwert realistisch ist und im Einklang mit dem Marktwert steht, um rechtliche Probleme zu vermeiden.

Bundesland auswählen: Wählen Sie aus der Dropdown-Liste das Bundesland aus, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie das Bundesland nicht kennen, finden Sie diese Information in der Regel im Kaufvertrag oder können sie beim Verkäufer erfragen.

Berechnung starten: Klicken Sie auf den Button "Grunderwerbsteuer berechnen", so kommen Sie zur Ergebnisanzeige. Dort können Sie über den Button "Eingaben ändern" wieder zurück und ihre Eingaben zur Berechnung der Grunderwerbsteuer anpassen.

Kostenrechner Grunderwerbsteuer

Beispiel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Angenommen, ein Käufer in München möchte eine Wohnung für 550.000 € erwerben. Die Wohnung enthält eine Einbauküche, die im Kaufvertrag mit einem Wert von 15.000 € separat ausgewiesen ist. In Bayern beträgt der Grunderwerbsteuersatz 3,5%.

Zunächst wird der Wert der Einbauküche vom Gesamtpreis der Immobilie abgezogen, um den steuerpflichtigen Betrag zu ermitteln:

550.000 € (Kaufpreis) - 15.000 € (Wert der Einbauküche) = 535.000 € (steuerpflichtiger Betrag)

Anschließend wird der Grunderwerbsteuersatz von 3,5% auf den steuerpflichtigen Betrag angewendet:

535.000 € x 3,5% = 18.725 €

In diesem Fall beträgt die zu zahlende Grunderwerbsteuer 18.725 €. Würde der Wert der Einbauküche nicht separat ausgewiesen, würde die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis von 550.000 € angewendet:

550.000 € x 3,5% = 19.250 €

Durch die separate Ausweisung der Einbauküche im Kaufvertrag kann der Käufer 525 € an Grunderwerbsteuer sparen.

Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland

Beispielberechnungen für den Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 € nach Bundesland.

Bundesland Grunderwerbsteuersatz Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 €
Baden-Württemberg 5,0% 15.000 €
Bayern 3,5% 10.500 €
Berlin 6,0% 18.000 €
Brandenburg 6,5% 19.500 €
Bremen 5,0% 15.000 €
Hamburg 5,5% 16.500 €
Hessen 6,0% 18.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6,0% 18.000 €
Niedersachsen 5,0% 15.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5% 19.500 €
Rheinland-Pfalz 5,0% 15.000 €
Saarland 6,5% 19.500 €
Sachsen 5,5% 16.500 €
Sachsen-Anhalt 5,0% 15.000 €
Schleswig-Holstein 6,5% 19.500 €
Thüringen 5,0% 15.000 €

Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer

Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist ein entscheidender Faktor, der die Höhe der zu zahlenden Steuer bestimmt. In der Regel ist die Bemessungsgrundlage der vereinbarte Kaufpreis der Immobilie oder des Grundstücks. Dieser Preis wird im Kaufvertrag festgehalten und dient als Ausgangspunkt für die Berechnung der Grunderwerbsteuer. Es ist wichtig zu beachten, dass nicht nur der reine Kaufpreis, sondern auch weitere Leistungen und Verpflichtungen, die zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurden, in die Bemessungsgrundlage einfließen können. Dazu können beispielsweise die Übernahme von Renovierungskosten, Maklergebühren oder auch die Kosten für die Übertragung von Nutzungsrechten gehören.

In einigen speziellen Fällen, wie bei Schenkungen oder Erbschaften, wird die Bemessungsgrundlage anhand des Verkehrswerts der Immobilie oder des Grundstücks ermittelt. Der Verkehrswert wird entweder durch ein Gutachten oder anhand von Vergleichswerten festgestellt. Auch bei einer Zwangsversteigerung kann die Bemessungsgrundlage vom tatsächlich erzielten Preis abweichen. Es ist daher ratsam, sich im Vorfeld genau über die verschiedenen Faktoren zu informieren, die die Bemessungsgrundlage beeinflussen können, um unerwartete steuerliche Belastungen zu vermeiden.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Schuldner der Grunderwerbsteuer sind die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen (§ 13 GrEStG). Beim normalen Verkauf eines Grundstücks stehen also sowohl Erwerber als auch Verkäufer als Gesamtschuldner in der Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Es ist aber übliche Praxis, im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zahlt. Ansonsten ist jedwede Vereinbarung möglich. Eine zwingende Aufteilung der Grunderwerbsteuer unter Erwerber und Verkäufer, vergleichbar wie bei der Maklerprovision, kennt das Grunderwerbsteuergesetz nicht.

Die gesetzliche Zahlungsregel und damit die gesamtschuldnerische Haftung wird vor allem dann relevant, wenn der Erwerber trotz der Vereinbarung im Kaufvertrag nicht in der Lage ist, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dann kann das Finanzamt auch den Verkäufer auf Zahlung der Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen.

Wird die Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren erworben, ist der Meistbietende ausschließlich der Steuerschuldner (§ 13 Nr. 4 GrEStG).

Wie wird das Finanzamt informiert?

Da der Erwerb von Grundstücken notariell beurkundet werden muss, informiert der Notar von Amts wegen innerhalb von zwei Wochen das Finanzamt, wenn er den Erwerb eines Grundstücks beurkundet hat. Der Notar übersendet dem Finanzamt eine Abschrift der Urkunde. Das Finanzamt setzt nach Maßgabe des Wertes der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks die Grunderwerbsteuer fest. Als Erwerber erhalten Sie einen schriftlichen Grunderwerbsteuerbescheid.

Welchen Zweck hat die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist eine der ältesten Steuerarten in Deutschland und existiert bereits seit dem 19. Jahrhundert. Die Grunderwerbsteuer wird von den Bundesländern erhoben und verfolgt unterschiedliche Zwecke:

Einnahmequelle für die Bundesländer: Einer der Hauptgründe für die Erhebung der Grunderwerbsteuer ist die Generierung von Einnahmen für die Bundesländer. Diese Einnahmen fließen in den Landeshaushalt und werden für verschiedene öffentliche Ausgaben wie Infrastruktur, Bildung und soziale Dienste verwendet.

Regulierung des Immobilienmarktes: Die Grunderwerbsteuer kann auch als eine Art Regulierungsinstrument des Immobilienmarktes gesehen werden. Durch die zusätzlichen Kosten, die durch die Steuer entstehen, wird der Kauf und Verkauf von Immobilien weniger attraktiv für Spekulanten, was zur Stabilisierung der Preise beitragen kann.

Förderung von langfristigen Investitionen: Da die Grunderwerbsteuer den Kauf von Immobilien verteuert, fördert sie tendenziell langfristige Investitionen statt kurzfristiger Spekulation. Das kann zur nachhaltigen Entwicklung von Wohn- und Geschäftsgebieten beitragen.

Gerechtigkeit und Umverteilung: Die Steuer trifft in der Regel diejenigen, die es sich leisten können, eine Immobilie zu erwerben. Insofern dient sie auch einer gewissen Umverteilung von Vermögen.

Anpassung an regionale Gegebenheiten: Da die Bundesländer die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst festlegen können, lässt sich die Steuer an die spezifischen Bedürfnisse und Gegebenheiten des jeweiligen Bundeslandes anpassen.

Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass die Grunderwerbsteuer auch Kritik auf sich zieht. Insbesondere wird argumentiert, dass sie den Erwerb von Wohneigentum für viele Menschen erschwert und somit eine soziale Ungleichheit fördert. Trotz dieser Kritikpunkte bleibt die Grunderwerbsteuer eine wichtige Einnahmequelle für die Bundesländer und ein fester Bestandteil des deutschen Steuersystems.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

§ 22 GrEStG bestimmt, dass der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchamt eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Das Finanzamt erteilt diese Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde oder der Erwerbsvorgang steuerfrei erfolgt ist. Die Bescheinigung ist schriftlich zu erteilen. Eine elektronische Übermittlung der Bescheinigung schließt das Gesetz ausdrücklich aus (§ 22 Abs. II GrEStG).

Welche Erwerbsvorgänge sind grunderwerbsteuerfrei?

Eigentumserwerb durch Erbfolge

Erfolgt der Eigentumswechsel durch Erbfolge, stellt die Umschreibung auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft lediglich eine Grundbuchberichtigung dar, die das Grundbuchamt nach der Grundbuchordnung nur vornimmt, wenn der Nachweis der Erbfolge erbracht wurde. Insoweit fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleiches gilt, wenn der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses erfolgt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Eigentumserwerb vom Ehegatten während der Ehe oder Blutsverwandte

Der Erwerb ist auch dann grunderwerbsteuerfrei, wenn der Grundstückserwerb während der bestehenden Ehe durch den Ehegatten des Veräußerers oder durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, erfolgt (Blutsverwandte). Dabei stehen Stiefkinder den leiblichen Kindern gleich (§ 3 Nr. 6 S. 2 GrEStG).

Eigentumserwerb durch Vermögensauseinandersetzung aus Anlass der Scheidung

Insbesondere steuerfrei ist der Grundstückserwerb, wenn der Ehegatte des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung beispielsweise das Familienwohnhaus zum alleinigen Eigentum übertragen bekommt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). In diesem Fall profitieren Ehepartner von der Regelung des § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz. Danach bleibt die Übertragung von Immobilieneigentum unter Ehepartnern im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit.

Vorsicht ist angezeigt, wenn sich die Vermögensauseinandersetzung über einen längeren Zeitraum hinzieht. Dadurch können sich Zweifel ergeben, ob der notwendige Zusammenhang zwischen Vermögensauseinandersetzung und Scheidung überhaupt noch besteht. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage zugunsten betroffener Ehepartner entschieden (BGH, Urteil vom 20.3.2011, Az. II R 33/09). Vereinbaren Sie mit Ihrem Ehepartner, dass Sie die Vermögensauseinandersetzung aus Anlass Ihrer Scheidung zeitigt noch aufschieben und Sie vorerst beide Miteigentümer Ihrer gemeinsamen Immobilie bleiben wollen und vereinbaren zugleich, dass der in der Immobilie verbleibende Ehegatte ein Vorkaufsrecht für den Miteigentumsanteil des anderen bekommt, bleibt die Übertragung des alleinigen Eigentums auch dann noch grunderwerbsteuerfrei, wenn die Übertragung erst später erfolgt. Dazu muss das Vorkaufsrecht aber notariell beurkundet werden. Außerdem müssen Sie die maßgeblichen Bestimmungen für den Erwerb des Miteigentumsanteil und die weitere Nutzung der Immobilie durch den vorkaufsberechtigten Ehepartner bereits im Detail festlegen. Der Aufschub der Vermögensauseinandersetzung kann darin begründet sein, dass der vorkaufsberechtigte Ehepartner gerade wegen der Scheidung noch nicht ausreichend liquide ist, um die Übernahme der Immobilie zu finanzieren.

Doch Vorsicht: Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer betrifft nur die Grundstücksübertragung unter Ehepartnern. Verstirbt Ihr Ehepartner und üben Sie als vorkaufsberechtigter Ehepartner Ihr Vorkaufsrecht aus, greift die Steuerbefreiung nicht. Denn dann erfolgt die Übertragung der Immobilie nicht vom früheren Ehepartner, sondern durch dessen Erben.

Welches Finanzamt ist zuständig?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch das Finanzamt erteilt, in dessen Bezirk das Grundstück oder der wertvollste Teil des Grundstücks liegt (§ 17 GrEStG). Erstreckt sich das Grundstück über den Bezirk mehrerer Finanzämter, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil des Grundstücks liegt. Erstreckt sich das Grundstück über die Grenzen mehrerer Bundesländer, ist jedes für den Bezirk zuständige Finanzamt insoweit für die Besteuerung zuständig, als der Grundstücksteil in seinem Bezirk liegt. Die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen erfolgt dann durch dasjenige Finanzamt, in dessen Bezirk der wertvollste Grundstücksteil gelegen ist. Details regelt das Gesetz in § 17 Abs. III GrEStG).

Stundung der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. § 15 GrEStG räumt dem Finanzamt die Möglichkeit ein, eine längere Zahlungsfrist zu setzen. Sollte der Erwerber finanziell nicht in der Lage sein, die Grunderwerbsteuer bei Fälligkeit zu zahlen, kann er beim Finanzamt beantragen, die Zahlung zu stunden. Der Antrag auf Stundung sollte nachvollziehbar begründet sein. Ein Grund kann darin bestehen, dass die Finanzierung des Kaufpreises, die eventuell auch die Kaufnebenkosten erfasst, noch nicht endgültig von der Bank bewilligt wurde. Oft wird das Finanzamt die Stundung nur bewilligen, wenn der Erwerber dafür eine Sicherheit gewährt.

Kauf eines bebauten Grundstücks vs. Kauf eines unbebauten Grundstücks: das ist der Unterschied mit Blick auf die anfallende Grunderwerbsteuer

Wenn Sie ein unbebautes Grundstück kaufen und später darauf bauen möchten, fällt die Grunderwerbsteuer nur für den Kauf des Grundstücks an. Der Steuersatz wird auf den Kaufpreis des Grundstücks angewendet, und die späteren Baukosten sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig. Das bedeutet, dass Sie in diesem Fall die Möglichkeit haben, die Grunderwerbsteuer zu minimieren, indem Sie zunächst nur das Grundstück erwerben und die Bebauung zu einem späteren Zeitpunkt vornehmen.

Im Gegensatz dazu, wenn Sie ein bereits bebautes Grundstück kaufen, wird die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis, einschließlich des Werts des Gebäudes, erhoben. Das kann die Grunderwerbsteuer erheblich erhöhen, da der Wert des Gebäudes in der Regel einen erheblichen Anteil am gesamten Kaufpreis ausmacht. In diesem Fall haben Sie weniger Spielraum, die Grunderwerbsteuer zu reduzieren, da sowohl der Wert des Grundstücks als auch des Gebäudes in die Berechnung einfließen.

Spartipp: Inventar im Kaufvertrag separat ausweisen

Eine clevere Strategie zur Reduzierung der Grunderwerbsteuer ist die separate Ausweisung des Inventars im Kaufvertrag. Unter Inventar versteht man bewegliche Gegenstände wie Maschinen, Werkzeuge oder Büromöbel, die nicht fest mit der Immobilie verbunden sind. Indem diese Posten separat im Kaufvertrag aufgeführt werden, verringert sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass die Steuer nur auf den eigentlichen Wert der Immobilie und nicht auf den Gesamtwert inklusive Inventar erhoben wird, was zu einer erheblichen Steuerersparnis führen kann.

Es ist jedoch wichtig, diese Vorgehensweise sorgfältig zu dokumentieren und realistische Werte für das Inventar anzugeben. Überhöhte oder unrealistische Angaben könnten als Versuch der Steuervermeidung interpretiert werden und rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen. Daher ist es ratsam, eine genaue Liste des Inventars zu erstellen und diese im Kaufvertrag zu verankern.

Mindert die Instandhaltungsrücklage die Grunderwerbsteuer?

Die klare Antwort darauf ist: Nein, die Instandhaltungsrücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht. Die Instandhaltungsrücklage ist ein Betrag, der in der Regel monatlich von den Eigentümern einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) angespart wird, um zukünftige Reparaturen oder Instandhaltungsmaßnahmen finanzieren zu können. Es ist wichtig, diesen Punkt zu verstehen, um nicht fälschlicherweise mit einer niedrigeren Steuerlast zu kalkulieren. Die Grunderwerbsteuer wird ausschließlich auf den Kaufpreis der Immobilie sowie auf eventuelle Nebenleistungen, die im Kaufvertrag festgehalten sind, erhoben. Die Instandhaltungsrücklage gehört nicht zu diesen Nebenleistungen und hat daher keinen Einfluss auf die Höhe der Grunderwerbsteuer.

Wie wirkt sich Erbbaurecht auf die Grunderwerbsteuer aus?

Das Erbbaurecht ist eine spezielle Form des Immobilienerwerbs, bei dem der Erwerber das Recht erhält, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu nutzen. Im Unterschied zum herkömmlichen Immobilienerwerb erwirbt der Erbbauberechtigte nicht das Grundstück selbst, sondern lediglich das Recht, dieses zu bebauen und zu nutzen. Das Grundstück bleibt im Eigentum des Grundstückseigentümers. Für dieses Recht zahlt der Erbbauberechtigte eine Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Dieses spezielle Eigentumsrecht ist im Erbbaurechtsgesetz geregelt und soll insbesondere die Schaffung von Wohnraum fördern. Da beim Erbbaurecht das Grundstück nicht den Eigentümer wechselt, sondern lediglich ein Nutzungsrecht eingeräumt wird, stellt sich die Frage, wie die Grunderwerbsteuer in diesem Fall gehandhabt wird. Grundsätzlich fällt die Grunderwerbsteuer auch beim Erwerb von Erbbaurechten an, da das Gesetz nicht nur den Erwerb von Grundstücken, sondern auch von grundstücksgleichen Rechten besteuert.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht anders ist als beim herkömmlichen Grundstückserwerb. Während bei einem normalen Grundstückskauf der Kaufpreis die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist, setzt sich die Bemessungsgrundlage beim Erbbaurecht aus dem Wert des Erbbaurechts sowie dem kapitalisierten Erbbauzins zusammen. Dies führt in der Regel dazu, dass die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht niedriger ausfällt als beim Kauf eines Grundstücks.

Wann kann die Festsetzung der Grunderwerbsteuer aufgehoben oder geändert werden?

Gemäß § 16 Grunderwerbsteuergesetz kann die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nicht festgesetzt und die Steuerfestsetzung aufgehoben oder geändert werden. Machen Sie den Erwerb nach dem Kauf rückgängig, bevor Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wird auf Ihren Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die bereits erfolgte Steuerfestsetzung durch Bescheid des Finanzamtes aufgehoben. Voraussetzung dafür ist, dass Sie:

  • mit dem Verkäufer im gegenseitigen Einvernehmen vereinbaren, den Kaufvertrag aufzuheben und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind. Auf die Gründe kommt es nicht an.
  • ein im Kaufvertrag vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausüben und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind oder
  • die Bedingungen des Kaufvertrages nicht erfüllt sind und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht werden muss (Beispiele: Immobilie erweist sich als mangelhaft oder als Denkmalschutzobjekt, Grundstück ist nicht baureif, Gemeinde verweigert Baugenehmigung).

Übertragen Sie dem Veräußerer das Eigentum an der Immobilie zurück, wird auf Ihren Antrag die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung durch das Finanzamt aufgehoben.

Kommt es nicht zur Vertragsaufhebung, können Sie als Erwerber im Hinblick auf Mängel der Immobilie ein Minderungsrecht geltend machen und damit den Kaufpreis reduzieren. Damit geht der Antrag beim Finanzamt einher, die Grunderwerbsteuer an den geminderten Kaufpreis anzupassen. Voraussetzung ist, dass Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt stellen.

Was hat es mit der Grunderwerbsteuer beim Share Deal auf sich?

Um beim Eigentümerwechsel von Immobilien die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, wird bei den sogenannten Share Deals nicht das Eigentum an der Immobilie selbst übertragen, sondern nur die Anteile des Unternehmens, in das die Immobilie zuvor überführt wurde. Der Erwerber erwirbt also vornehmlich die Gesellschaftsanteile und damit indirekt auch das Eigentum an der Immobilie. Bei diesen Share Deals ist bislang die Grunderwerbsteuer entfallen, wenn höchstens bis zu 94,9 % der Gesellschaftsanteile übertragen wurden. Außerdem mussten die Anteile für mindestens fünf Jahre vom Erwerber gehalten werden. Um diesen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch zu erschweren, hat der Gesetzgeber per 1. Juli 2021 mithin die Schwellenwerte auf 90 % abgesenkt und die Haltefristen auf zehn Jahre verlängert.

Weitere Kosten neben der Grunderwerbsteuer beim Kauf einer Immobilie

Notarkosten: Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben und ein wichtiger Schritt im Immobilienkaufprozess. Der Notar stellt sicher, dass alle Vertragsbedingungen klar formuliert sind und beide Parteien ihre Rechte und Pflichten verstehen. Die Notarkosten sind in der Regel vom Käufer zu tragen und betragen etwa 1,0% bis 1,5% des Kaufpreises der Immobilie. Diese Gebühren decken die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und weitere Dienstleistungen des Notars ab, wie zum Beispiel die Einholung einer Eigentumsbescheinigung.

Grundbuchkosten: Nach dem Notartermin muss der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen werden. Dies ist ein weiterer gesetzlich vorgeschriebener Schritt und ebenfalls mit Kosten verbunden. Die Grundbuchkosten setzen sich aus den Gebühren für die Eintragung und die Grundbuchblattführung zusammen. In der Regel liegen diese Kosten bei etwa 0,5% bis 1,0% des Immobilienkaufpreises. Sie sind vom Käufer zu tragen und werden oft zusammen mit den Notarkosten abgerechnet.

Maklerkosten: Wenn der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt wird, fallen in der Regel Maklergebühren an. Diese Gebühren sind nicht gesetzlich festgelegt und können daher variieren. In vielen Bundesländern ist es üblich, dass die Maklergebühren zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden, aber es gibt auch Fälle, in denen der Käufer die gesamten Kosten trägt. Die Maklergebühren liegen meist zwischen 3% und 7% des Kaufpreises der Immobilie und sollten im Kaufvertrag klar ausgewiesen sein.

Nutzen Sie zur konkreten Ermittlung meinen Kostenrechner Immobilienerwerb.

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