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Grundbuchrechner: Notar- und Grundbuchkosten berechnen

Bild Dr. jur. Stephan Seitz
Autor:
Zuletzt aktualisiert: 20. April 2024
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Keine Rechtsberatung, alle Angaben ohne Gewähr.
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Mit meinem Grundbuchrechner können Sie einfach und schnell die Notarkosten sowie die Grundbuchkosten für den Kauf einer Immobilie ermitteln. In Deutschland ist die notarielle Beglaubigung jedes Immobilienkaufs verpflichtend, was entsprechende Notar- und Grundbuchkosten nach sich zieht. Die Höhe der Notarkosten ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotGK) festgelegt. Auch die Kosten für die Beurkundung und die Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt sind dort definiert.

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Welche Kosten fallen neben dem Kaufpreis bei einem Immobilienerwerb an?

Beim Kauf einer Immobilie sind neben dem Kaufpreis selbst noch zahlreiche weitere Kosten zu berücksichtigen, die für einen vollständigen Überblick über die finanzielle Belastung wichtig sind. Diese zusätzlichen Kosten können insgesamt einen erheblichen Anteil des Kaufpreises ausmachen und sollten daher nicht unterschätzt werden. Zu den wichtigsten Nebenkosten, die bei einem Immobilienkauf anfallen, zählen:

  • Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die auf den Erwerb von Grundstücken erhoben wird und je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises beträgt. Sie stellt einen der größten Posten unter den Nebenkosten dar.
  • Notarkosten und Grundbuchgebühren: Für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie für die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch fallen Notar- und Grundbuchgebühren an. Diese Kosten basieren auf der Höhe des Kaufpreises und bewegen sich üblicherweise im Bereich von 1% bis 2% des Kaufpreises.
  • Maklergebühren: Falls der Immobilienkauf über einen Makler abgewickelt wird, müssen Käufer in der Regel auch eine Maklerprovision zahlen. Diese Provision variiert, liegt aber häufig bei etwa 3% bis 7% des Kaufpreises, zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer.
  • Finanzierungskosten: Zu den Finanzierungskosten zählen die Zinsen für das Darlehen sowie mögliche Gebühren für die Darlehensvermittlung und die Bereitstellung der Kreditsumme. Diese Kosten variieren stark je nach Kreditinstitut, Darlehenssumme und Zinssatz.
  • Renovierungs- und Sanierungskosten: Sollte die erworbene Immobilie Renovierungs- oder Sanierungsbedarf haben, müssen diese Kosten ebenfalls einkalkuliert werden. Diese können je nach Zustand der Immobilie und Umfang der geplanten Maßnahmen stark variieren.

Was wird im Grundbuch eingetragen und wie erfolgen diese Eintragungen?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das wichtige Informationen über Grundstücke, Eigentumsverhältnisse und damit verbundene Rechte und Lasten dokumentiert. Es bietet Transparenz und Rechtssicherheit im Immobilienverkehr und ist für jeden einsehbar, der ein berechtigtes Interesse nachweisen kann. Die Eintragungen im Grundbuch sind in verschiedene Abteilungen gegliedert, und die Vorgänge rund um diese Eintragungen folgen strengen rechtlichen Vorschriften. Hier ist ein Überblick über die wesentlichen Inhalte und das Prozedere der Eintragungen:

Was wird im Grundbuch eingetragen?

  • Eigentümer: In der ersten Abteilung des Grundbuchs werden der oder die Eigentümer des Grundstücks mit Namen und der Rechtsgrund ihres Eigentumserwerbs (z.B. Kauf, Erbschaft) aufgeführt.
  • Lasten und Beschränkungen: Die zweite Abteilung verzeichnet Lasten und Beschränkungen mit Ausnahme von Grundpfandrechten. Dazu gehören Dienstbarkeiten (wie Wegerechte), Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte. Diese Eintragungen können die Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer einschränken.
  • Grundpfandrechte: Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden werden in der dritten Abteilung eingetragen. Sie dienen in der Regel der Sicherung von Krediten. Bei einer Hypothek ist das Darlehen direkt an die Eintragung gebunden, während eine Grundschuld auch ohne Bestehen einer Forderung eingetragen werden kann.
Grundbuchrechner

Wie erfolgen die Eintragungen im Grundbuch?

  • Antrag: Eine Eintragung im Grundbuch erfolgt grundsätzlich nur auf Antrag. Berechtigt hierzu sind in der Regel die Personen, deren Rechte durch die Eintragung begründet, übertragen, geändert oder gelöscht werden sollen.
  • Notarielle Beglaubigung: Jede Eintragung, insbesondere die Übertragung von Eigentum, muss notariell beurkundet oder mindestens beglaubigt sein. Der Notar prüft die Rechtsgrundlage der Eintragung und reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein.
  • Prüfung durch das Grundbuchamt: Das Grundbuchamt prüft die Rechtsgrundlage und die formelle Korrektheit des Antrags. Es stellt sicher, dass alle Voraussetzungen für die Eintragung erfüllt sind und keine Rechtsvorschriften verletzt werden.
  • Eintragung: Nach positiver Prüfung wird die Eintragung vorgenommen. Damit wird die Änderung rechtswirksam. Über die Eintragung werden die Beteiligten in der Regel durch das Grundbuchamt informiert.
  • Rangfolge: Die Reihenfolge der Eintragungen im Grundbuch ist für den Rang der Rechte entscheidend, was insbesondere bei Grundpfandrechten von Bedeutung ist. Der Rang bestimmt, in welcher Reihenfolge Ansprüche aus dem Grundstück befriedigt werden, sollte es zu einer Zwangsversteigerung kommen.

Das Grundbuch spielt eine zentrale Rolle bei der Sicherung von Rechten an Grundstücken und Immobilien. Die sorgfältige Prüfung und korrekte Eintragung aller relevanten Informationen gewährleisten Rechtssicherheit für alle Beteiligten im Immobilienverkehr.

Grundbuchgebühren ermitteln: So funktioniert der Grundbuchrechner

Mein Grundbuchrechner ist ein nützliches Online-Tool, das speziell dafür entwickelt wurde, Ihnen eine schnelle Berechnung der Notar- und Grundbuchkosten im Rahmen eines Immobilienkaufs zu ermöglichen. Die Handhabung des Rechners ist dabei denkbar einfach und intuitiv, erfordert jedoch einige grundlegende Angaben, um eine präzise Kostenschätzung zu liefern. Im Kern basiert die Berechnung auf zwei wesentlichen Informationen:

Kaufpreis der Immobilie

Der Kaufpreis ist die wichtigste Variable, da viele der anfallenden Gebühren und Kosten als Prozentsatz dieses Wertes berechnet werden. Dies umfasst sowohl die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags als auch die Gebühren für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Eintragung einer Grundschuld

Da die Eintragung einer Grundschuld für die Finanzierung einer Immobilie oftmals notwendig ist und zusätzliche Kosten verursacht, müssen Sie im Rechner angeben, ob und in welcher Form eine Grundschuld eingetragen werden soll. Hierbei wird unterschieden zwischen

  • Neueintragung einer Grundschuld: Wird eine neue Grundschuld eingetragen, fallen Gebühren für die Beurkundung dieses Rechtsgeschäfts und für die Eintragung im Grundbuch an und
  • Abtretung einer bestehenden Grundschuld: Falls eine bereits bestehende Grundschuld zu Gunsten des neuen Darlehensgebers abgetreten wird, entstehen ebenfalls Kosten, die jedoch in der Regel niedriger sind als bei der Neueintragung einer Grundschuld.

Nach Eingabe dieser Informationen berechnet der Grundbuchrechner die voraussichtlichen Kosten. Dabei berücksichtigt das Tool die gesetzlich festgelegten Gebührensätze für Notarleistungen und Grundbuchamtgebühren gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Das Ergebnis gibt Ihnen einen Überblick über die zu erwartenden Notar- und Grundbuchkosten, aufgeschlüsselt nach den einzelnen Posten. Diese Transparenz hilft Ihnen, die finanziellen Aspekte Ihres Immobilienkaufs besser zu planen und zu verstehen.

Wer zahlt die Grundbuchgebühren beim Kauf einer Immobilie?

Die Frage, wer die Grundbuchgebühren trägt, ist in der Regel im Kaufvertrag der Immobilie festgelegt. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer einer Immobilie die Kosten für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Grundbuchgebühren übernimmt. Diese Praxis spiegelt den Grundsatz wider, dass derjenige, der eine Leistung oder ein Recht erwirbt – in diesem Fall das Eigentum an einer Immobilie –, auch die damit verbundenen Kosten trägt. Obwohl der Käufer als primär Verantwortlicher für die Grundbuchgebühren vorgesehen ist, kann im individuellen Kaufvertrag durchaus eine andere Vereinbarung getroffen werden. Beispielsweise könnte der Verkäufer sich bereit erklären, einen Teil der Gebühren zu übernehmen, insbesondere wenn dies den Verkauf der Immobilie beschleunigen oder den Kaufpreis für den Käufer attraktiver gestalten könnte. Solche Vereinbarungen sind Teil der Verhandlungen und müssen im Kaufvertrag explizit festgehalten werden.

So können Sie Grundbuchkosten sparen

Grundbuchgebühren sind ein notwendiger Teil der Kosten beim Erwerb oder der Finanzierung einer Immobilie. Diese Gebühren sind gesetzlich festgelegt und scheinen auf den ersten Blick nicht verhandelbar. Dennoch gibt es einige Strategien, um bei den Grundbuchgebühren zu sparen oder ihre Auswirkungen zu minimieren:

  • Optimierung der Grundschuldhöhe: Die Höhe der eingetragenen Grundschuld sollte wohlüberlegt sein. Eine höhere als notwendige Grundschuld führt zu unnötig hohen Gebühren. Allerdings kann eine etwas höhere Grundschuld als das aktuelle Darlehen sinnvoll sein, um zukünftige Finanzierungsspielräume ohne weitere Grundbucheintragungen zu schaffen. Hier ist eine Abwägung zwischen zukünftiger Flexibilität und aktuellen Kosten erforderlich.
  • Nutzung bestehender Grundschulden: Wenn möglich, kann die Abtretung einer bestehenden Grundschuld anstelle der Neueintragung einer Grundschuld Kosten sparen. Dies ist besonders relevant beim Wechsel des Darlehensgebers oder bei einer Anschlussfinanzierung. Die Gebühren für die Umschreibung sind in der Regel niedriger als für eine Neueintragung.
  • Gleichzeitige Durchführung mehrerer Eintragungen: Wenn mehrere Rechtsänderungen anstehen, wie die Eintragung einer Grundschuld zusammen mit einem Eigentümerwechsel, kann es günstiger sein, diese in einem gemeinsamen Vorgang durchführen zu lassen. Notarkosten und Grundbuchgebühren können so effizienter gestaltet werden, da einige Kosten postenfix sind.

Während die Spielräume zur Reduktion der Grundbuchgebühren begrenzt sind, kann eine durchdachte Planung und Nutzung bestehender Möglichkeiten dennoch zu Einsparungen führen.

Was kostet die Eintragung im Grundbuch?

Nachfolgend sehen Sie beispielhafte Berechnungen für Grundbuchgebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Kaufpreis der Wohnung Höhe der Grundschuld Anfallende Notarkosten Anfallende Grundbuchgebühren
150.000 € 120.000 € 1.656 € 856 €
250.000 € 0 € 1.946 € 828 €
250.000 € 250.000 € 2.582 € 1.363 €
400.000 € 300.000 € 3.594 € 1.838 €
500.000 € 400.000 € 4.308 € 2.213 €
1.000.000 € 500.000 € 7.342 € 3.563 €

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Grundbuchrechner: Quellenangaben und weiterführende Literatur

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