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Notarkostenrechner: Notarkosten für Wohnungskauf berechnen

Bild Dr. jur. Stephan Seitz
Autor:
Zuletzt aktualisiert: 20. April 2024
 
Bitte beachten Sie meine rechtlichen Hinweise für diese Webseite. Keine Rechtsberatung, alle Angaben ohne Gewähr.
Bild Dr. jur. Stephan Seitz

Der Erwerb einer Wohnung ist eine bedeutende Entscheidung, die gründliche Planung und Durchführung erfordert. Hierbei ist der Notar von zentraler Bedeutung, da er den Kaufvertrag beglaubigt und für eine rechtsgemäße Abwicklung garantiert. In diesem Beitrag werde ich Ihnen einen Überblick über die anfallenden Notarkosten beim Wohnungskauf verschaffen.

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Die notarielle Beurkundung beim Wohnungskauf

Der Kauf einer Wohnung ist ein entscheidender Schritt im Leben vieler Menschen und beinhaltet eine Vielzahl rechtlicher und finanzieller Überlegungen. Eine der wesentlichen Stationen auf diesem Weg ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrages, die nicht nur eine gesetzliche Notwendigkeit darstellt, sondern auch die Interessen beider Vertragsparteien schützt.

Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist eine gesetzliche Anforderung für den Erwerb von Immobilieneigentum, die im § 311b BGB verankert ist. Diese Regelung stellt sicher, dass beide Parteien über ihre Rechte und Pflichten umfassend informiert sind und der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Der Notar fungiert hierbei als unparteiischer Berater, der die Vertragsinhalte prüft, die Parteien aufklärt und den Vertrag schlussendlich beurkundet. Diese Rolle ist besonders wichtig, um Missverständnisse zu vermeiden und eine gerechte und transparente Abwicklung zu gewährleisten.

Welche Aufgaben haben die Notare beim Wohnungskauf?

Prüfung des Kaufvertrags

Vor der Beurkundung prüft der Notar den Kaufvertrag auf rechtliche Korrektheit und Vollständigkeit. Er stellt sicher, dass alle erforderlichen Angaben enthalten sind und der Vertrag den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Dazu gehört auch die Überprüfung, ob der Vertrag klar und unmissverständlich formuliert ist, um spätere Missverständnisse oder Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Aufklärung und Beratung

Eine der Hauptaufgaben des Notars ist die umfassende Aufklärung und Beratung beider Vertragsparteien über ihre Rechte und Pflichten. Der Notar erläutert den Inhalt des Kaufvertrags, einschließlich aller rechtlichen Konsequenzen und Risiken. Er informiert auch über die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren. Diese Beratungsfunktion ist besonders wichtig, da sie zur Transparenz des Kaufprozesses beiträgt und sicherstellt, dass beide Parteien den Vertrag vollumfänglich verstehen.

Beurkundung des Kaufvertrags über die Eigentumswohnung

Die eigentliche Beurkundung des Kaufvertrags ist der zentrale Moment im Kaufprozess. Der Notar liest den Vertrag in Gegenwart beider Parteien vor, stellt sicher, dass alle Beteiligten den Inhalt verstehen und mit diesem einverstanden sind, und nimmt dann die Unterschriften entgegen. Die Beurkundung dient der Rechtssicherheit und ist Voraussetzung für die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.

Eintragung im Grundbuch

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Diese Eintragung ist der rechtliche Akt, mit dem der Käufer offiziell zum Eigentümer der Wohnung wird. Der Notar sorgt auch für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die den Käufer bis zur endgültigen Eintragung vor nachteiligen Veränderungen im Grundbuch schützt.

Abwicklung des Kaufpreises

In vielen Fällen übernimmt der Notar auch die Abwicklung des Kaufpreises. Dies beinhaltet die Einrichtung eines Notaranderkontos, auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar stellt sicher, dass der Kaufpreis erst dann an den Verkäufer ausgezahlt wird, wenn alle Voraussetzungen für den Eigentumsübergang erfüllt sind, beispielsweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Klärung von Vorkaufsrechten.

Umschreibung von Grundpfandrechten

Falls für den Kauf eine Finanzierung aufgenommen wurde, kümmert sich der Notar um die Umschreibung bestehender oder die Eintragung neuer Grundpfandrechte im Grundbuch. Dies ist ein wichtiger Schritt, um die Sicherheiten der finanzierenden Bank zu gewährleisten.

Notarkosten Wohnungskauf

Wer bezahlt die Notarkosten beim beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung fallen neben dem Kaufpreis auch Nebenkosten an, zu denen die Notarkosten zählen. Diese umfassen die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie für die Eintragungen im Grundbuch. In Deutschland ist es üblich, dass der Käufer der Eigentumswohnung diese Notarkosten trägt. Diese Praxis beruht darauf, dass der Käufer in der Regel ein größeres Interesse am Abschluss des Kaufvertrags und der sicheren Abwicklung des Eigentumsübergangs hat. Zudem ermöglicht ihm die Übernahme der Notarkosten, den Notar auszuwählen, was als weiterer Vorteil gesehen wird.

Obwohl es gängige Praxis ist, dass der Käufer die Notarkosten übernimmt, gibt es keine gesetzliche Regelung, die dies explizit vorschreibt. Stattdessen basiert die Kostenverteilung auf Vereinbarungen zwischen den Kaufvertragsparteien. In der Regel wird im Kaufvertrag festgelegt, dass der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten übernimmt. Es steht den Parteien jedoch frei, eine andere Kostenverteilung zu vereinbaren.

Neben den Notarkosten muss der Käufer auch die Grunderwerbsteuer sowie gegebenenfalls Maklerkosten tragen. Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Maklerkosten fallen an, wenn ein Immobilienmakler bei der Vermittlung der Eigentumswohnung beteiligt war, und können bis zu 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer) betragen.

Wie berechnen Notare ihre Gebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung?

Die Berechnung der Notargebühren beim Kauf einer Eigentumswohnung folgt einer gesetzlich festgelegten Struktur, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verankert ist. Die Gebühren sind dabei abhängig vom Wert der Immobilie, also in der Regel vom vereinbarten Kaufpreis. Die Kostenordnung im GNotKG legt genau fest, welche Gebührensätze für die jeweiligen Tätigkeiten des Notars anzusetzen sind. Die Höhe der Notargebühren ist damit transparent und für alle Beteiligten nachvollziehbar.

  • Grundlage der Gebührenberechnung: Die Basis für die Berechnung der Notarkosten ist der Geschäftswert, der in den meisten Fällen dem Kaufpreis der Eigentumswohnung entspricht. Für unterschiedliche Leistungen, die der Notar im Rahmen des Immobilienkaufs erbringt, sieht das GNotKG feste Gebührensätze vor, die sich als Prozentsatz oder als fester Betrag in Relation zum Geschäftswert berechnen lassen.
  • Beurkundung des Kaufvertrags: Für die Beurkundung des Kaufvertrags wird in der Regel eine volle Gebühr erhoben, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis der Wohnung richtet. Diese Gebühr deckt die Erstellung des Entwurfs des Kaufvertrags, die Beratung der Käufer und Verkäufer, die eigentliche Beurkundung sowie die Abwicklung der Unterschriften ab.
  • Eintragungen im Grundbuch: Zusätzlich zu den Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags fallen Gebühren für die Eintragung der Eigentumsänderung und für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch an. Auch hier richten sich die Gebühren nach dem Wert der Immobilie. Die Auflassungsvormerkung dient dem Schutz des Käufers bis zur vollständigen Umschreibung des Eigentums und wird in der Regel direkt nach der Beurkundung des Kaufvertrags beantragt.
  • Umschreibung von Grundpfandrechten: Falls für den Immobilienkauf ein Darlehen aufgenommen und im Grundbuch abgesichert wird, entstehen zusätzliche Kosten für die Beurkundung und Eintragung der entsprechenden Grundpfandrechte (z.B. Grundschulden). Auch diese Kosten basieren auf dem Wert der eingetragenen Sicherheit.
  • Degressive Gebührenstruktur: Das GNotKG sieht eine degressive Gebührenstruktur vor, was bedeutet, dass der Prozentsatz der Gebühren mit steigendem Geschäftswert tendenziell sinkt. Dies soll bei höherwertigen Immobilien eine überproportionale Belastung durch Notarkosten verhindern.

Welche Besonderheiten gelten beim Wohnungskauf?

Es gibt einige Besonderheiten, die beim Kauf einer Wohnung im Vergleich zum Kauf eines Hauses gelten. Hier sind einige wichtige Unterschiede:

  • Eigentumsform: Beim Kauf einer Wohnung erwerben Sie meistens Wohnungseigentum (Sondereigentum) und kein Alleineigentum wie beim Hauskauf. Das bedeutet, dass Sie Eigentümer der Wohnung sind, aber gleichzeitig auch Miteigentümer am gemeinschaftlichen Eigentum, wie z.B. dem Grundstück, dem Treppenhaus oder den Gemeinschaftsräumen.
  • Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Diese Dokumente sind spezifisch für den Wohnungskauf und legen die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer fest. Sie sollten die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung sorgfältig prüfen, um Ihre Rechte und Pflichten als Wohnungseigentümer zu verstehen.
  • Hausgeld und Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Wohnung müssen Sie in der Regel monatliches Hausgeld zahlen, das zur Deckung der laufenden Kosten und der Instandhaltungsrücklage verwendet wird. Die Instandhaltungsrücklage ist für größere Reparaturen oder Renovierungen am gemeinschaftlichen Eigentum gedacht. Beim Hauskauf hingegen sind Sie in der Regel allein für die Instandhaltung und die laufenden Kosten verantwortlich.

Wie lassen sich Notarkosten beim Erwerb einer Wohnung sparen?

Beim Erwerb einer Wohnung können die Notarkosten einen signifikanten Anteil der Nebenkosten ausmachen. Es gibt jedoch einige Ansätze, mit denen Käufer diese Kosten minimieren können, ohne dabei die rechtliche Sicherheit oder die Qualität der notariellen Dienstleistung zu beeinträchtigen.

  • Übernahme bestehender Grundschulden: Wenn für die Finanzierung des Wohnungskaufs ein Darlehen aufgenommen wird, kann die Übernahme einer bereits im Grundbuch eingetragenen Grundschuld von Vorteil sein. Die Kosten für die Löschung einer alten und die Eintragung einer neuen Grundschuld entfallen, wenn der Verkäufer und der Käufer sich darauf einigen, dass die bestehende Grundschuld auf den Käufer übertragen wird. Diese Übertragung erfordert weniger Aufwand beim Notar und führt somit zu geringeren Gebühren.
  • Genaue Prüfung des Kaufvertragsentwurfs: Vor der Beurkundung sollten Käufer den Entwurf des Kaufvertrags genau prüfen oder prüfen lassen. Änderungen am Vertrag nach der ersten Beurkundung führen zu zusätzlichen Kosten für eine erneute Beurkundung. Durch eine sorgfältige Vorbereitung und Klärung aller Details im Vorfeld lassen sich solche zusätzlichen Kosten vermeiden.
  • Verhandlungen über die Kostenübernahme: Obwohl es üblich ist, dass der Käufer die Notarkosten trägt, ist dies keine festgeschriebene Regel. In einigen Fällen, besonders in einem Käufermarkt, kann der Käufer versuchen, mit dem Verkäufer zu verhandeln, damit dieser einen Teil der Notarkosten übernimmt. Solche Vereinbarungen sollten immer im Kaufvertrag festgehalten werden.
  • Vermeidung unnötiger Eintragungen: Jede zusätzliche Eintragung im Grundbuch, die über das notwendige Maß hinausgeht, verursacht weitere Kosten. Käufer sollten daher gemeinsam mit dem Notar prüfen, welche Eintragungen wirklich erforderlich sind und auf unnötige Eintragungen verzichten.
  • Bündelung von Notarleistungen: Falls der Käufer zeitnah auch andere notarielle Dienstleistungen benötigt, wie beispielsweise die Beurkundung eines Ehevertrags oder die Errichtung eines Testaments, kann es kosteneffizient sein, diese Leistungen zu bündeln. Der Notar führt dann mehrere Aufgaben in einem Termin durch, was die Gesamtkosten reduzieren kann.

Welche Kosten fallen beim Wohnungskauf an?

Nachfolgend sehen Sie beispielhafte Berechnungen für Notarkosten beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Kaufpreis der Wohnung Höhe der Grundschuld Anfallende Notarkosten Anfallende Grundbuchgebühren
150.000 € 120.000 € 1.656 € 856 €
250.000 € 0 € 1.946 € 828 €
250.000 € 250.000 € 2.582 € 1.363 €
400.000 € 300.000 € 3.594 € 1.838 €
500.000 € 400.000 € 4.308 € 2.213 €
1.000.000 € 500.000 € 7.342 € 3.563 €

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  • Soforthilfe bei Rechtsfragen: Ihre Situation, Ihre Chancen und Ihre Risiken
  • Beratung durch erfahrene Anwälte & Rechtsexperten
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Notarkosten Wohnungskauf: Quellenangaben und weiterführende Literatur

Die Informationen auf dieser Seite sind sorgfältig recherchiert und zusammengetragen. Folgende Quellen und weiterführende Literatur empfehle ich im Kontext Notarkosten Wohnungskauf:

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